概述

本章節(jié)講述了美國(guó)住宅工業(yè)化的實(shí)現(xiàn)情況。分別從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行了分析：

住宅工業(yè)化是什么，及它在美國(guó)的發(fā)展道路
住宅工業(yè)化在美國(guó)是什么實(shí)現(xiàn)的？——其中闡述了美國(guó)房屋的特點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的流程及他們使用的模塊技術(shù)。
住宅工業(yè)的特點(diǎn)有那些？——其中包括了低成本，消費(fèi)群，市場(chǎng)表現(xiàn)，金融服務(wù)以及土地的狀況。
住宅工業(yè)化沒(méi)美國(guó)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。其中包括現(xiàn)狀闡述，未來(lái)挑戰(zhàn)分析和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

美國(guó)住宅工業(yè)化之路

美國(guó)的工業(yè)化住宅是在 1930 年起步的，最初作為車房的一個(gè)分枝業(yè)務(wù)而存在，主要是為選擇遷移/移動(dòng)生活方式的人提供一個(gè)住所。工業(yè)化住宅就是在工廠中將建筑的所有組成部分生產(chǎn)加工好，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配即可。這樣，工業(yè)化不僅保證了住宅的各項(xiàng)品質(zhì)，還避免了現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)施工所產(chǎn)生的安全、能耗與排放、環(huán)境等問(wèn)題?，F(xiàn)在美國(guó)有兩類住宅可作為其高度工業(yè)化水平的代表，其一是模塊住宅，其二為工廠預(yù)制住宅。
模塊住宅美國(guó)約有 200 家工廠，在廠房?jī)?nèi)將住宅預(yù)制構(gòu)件組裝成標(biāo)準(zhǔn)盒子間,通過(guò)水平或垂直方式將多個(gè)住宅功能區(qū)拼接在一起。這類住宅整體性好，通常為框架結(jié)構(gòu)，住宅 95%的建造工作在出廠時(shí)即已完成。住宅一般采用直銷方式交給客戶，也可采用由地方施工單位或經(jīng)銷商負(fù)責(zé)的銷售方式賣給客戶。
工廠預(yù)制住宅通常指盒子結(jié)構(gòu)式房屋、大板裝配式房屋、活動(dòng)住房以及主要構(gòu)件由工廠預(yù)制的其他各類住房。特指完全在工廠制造，有接通電和上下水的連接裝置，可作永久性房屋用，通常稱為活動(dòng)住房，但安裝后很少有移動(dòng)的。它是美國(guó)最廉價(jià)的住房，是名副其實(shí)的“低造價(jià)”住房，也是美國(guó)唯一按聯(lián)邦建筑規(guī)范所建的住房。1976 年，美國(guó)住房與城市發(fā)展部頒布了工廠預(yù)制住宅施工和安全標(biāo)準(zhǔn)(hud-code)，使得工廠預(yù)制住宅比現(xiàn)場(chǎng)施工住宅的安全性更有保障。預(yù)制框架結(jié)構(gòu)住宅與現(xiàn)場(chǎng)施工住宅從此并駕齊驅(qū)，成為美國(guó)住宅建造的重要手段，并逐漸占據(jù)美國(guó)住宅市場(chǎng)的主流。

美國(guó)工業(yè)化住宅的發(fā)展歷程

美國(guó)發(fā)展住宅建筑工業(yè)化的道路與其它國(guó)家不同。美國(guó)物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)較好，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且未出現(xiàn)過(guò)歐洲國(guó)家在第二次世界大戰(zhàn)后曾經(jīng)遇到的房荒問(wèn)題，美國(guó)的工業(yè)化住宅是從房車發(fā)展而來(lái)的，所以形象一直不太好。其在美國(guó)人心中的感覺(jué)大多是：低檔的、破舊的住宅，其居民大多是貧窮的、老弱的、少數(shù)民族或移民。
更糟糕的是，由于社會(huì)的偏見(jiàn)（對(duì)低收入家庭等），大多數(shù)美國(guó)的地方政府都對(duì)這種住宅群的分布有多種限制，工業(yè)化住宅在選取土地時(shí)就很難進(jìn)入“主流社會(huì)”的土地使用地域（城市里或市郊較好的位置），這更強(qiáng)化了人們對(duì)這種產(chǎn)品的心理定位，其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權(quán)益。
為了擺脫“低等”、“廉價(jià)”形象，工業(yè)化住宅努力求變。

首先是在質(zhì)量和美觀上下功夫，以使之符合房地產(chǎn)的普通標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)工業(yè)化住宅已經(jīng)逐漸擺脫傳統(tǒng)的火柴盒式的外觀，與普通建設(shè)的住宅（site-built）的外觀特點(diǎn)已非常相似。
其次是結(jié)構(gòu)和品種調(diào)整。工業(yè)化住宅中的低端產(chǎn)品——活動(dòng)房屋從1998 年的最高峰——占總開(kāi)工數(shù)的 23%——373,000 套，下降至 2001 年的 10%——185，000 套。而中高端產(chǎn)品——預(yù)制化生產(chǎn)住宅的產(chǎn)量則由1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產(chǎn)的比例也由 1990 年早期的 16%增加為 2002 年的 30%－40%。
第三，努力增加消費(fèi)者參與和體驗(yàn)。一個(gè)例子是組裝式住宅的興起。組裝式住宅一般為單層建筑，面積、式樣、外觀和內(nèi)部布局各不相同，消費(fèi)者可以選擇已設(shè)計(jì)定型產(chǎn)品，也可以根據(jù)自己的愛(ài)好對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，對(duì)定型設(shè)計(jì)也可以根據(jù)自己的意愿增加或減少項(xiàng)目，體現(xiàn)出了以消費(fèi)者為中心的住宅消費(fèi)理念。
經(jīng)過(guò)不斷的努力，目前，工廠化生產(chǎn)的住宅用戶對(duì)住宅的滿意程度開(kāi)始接近普通建設(shè)的住宅（site-built）用戶，2001 年滿意度超過(guò)了65%。

美國(guó)工業(yè)化住宅的實(shí)現(xiàn)方式

美國(guó)的住宅建設(shè)是以極其發(fā)達(dá)的工業(yè)化水平為背景的，美國(guó)制造業(yè)長(zhǎng)期位居世界第一，具有各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、勞動(dòng)生產(chǎn)率高、產(chǎn)業(yè)聚集、要素市場(chǎng)發(fā)達(dá)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)大等特點(diǎn)，這直接影響了住宅建設(shè)的方式和水平。美國(guó)的住宅用構(gòu)件和部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、專業(yè)化、商品化、社會(huì)化程度很高，幾乎達(dá)到100％。這不僅反映在主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的通用化上，而且特別反映在各類制品和設(shè)備的社會(huì)化生產(chǎn)和商品化供應(yīng)上。除工廠生產(chǎn)的活動(dòng)房屋和成套供應(yīng)的木框架結(jié)構(gòu)的預(yù)制構(gòu)配件外，其它混凝土構(gòu)件和制品、輕質(zhì)板材、室內(nèi)外裝修，以及設(shè)備等產(chǎn)品十分豐富，品種達(dá)幾萬(wàn)種，用戶可以通過(guò)產(chǎn)品目錄，從市場(chǎng)上自由買到所需的產(chǎn)品。這些構(gòu)件的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)性能好，用途多，有很大通用性，也易于機(jī)械化生產(chǎn)。美國(guó)發(fā)展裝飾裝修材料的特點(diǎn)是基本上消除了現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，同時(shí)具有較為配套的施工機(jī)具。
美國(guó)的住宅形式有 4 種：一是獨(dú)門獨(dú)戶式為主體，約占半數(shù)以上，多為 1～2 層，室外有草坪花卉和游泳池。多為中等生活水平的自由住宅；二是小型公寓式，所占比例較大，占 3 0%～4 0%，多為三層建筑，每棟住兩戶或 4 戶，最多 20 戶左右，多為出租住宅；三是大型公寓式，所占比例很小，多為 5～6 層建筑，供出租用；四是豪宅，占地大，建筑面積大，為 1～2 層建筑，周邊有樹叢和草坪。

美國(guó)的住房主要結(jié)構(gòu)有三種：
木結(jié)構(gòu)：美國(guó)西部地區(qū)的房子以木結(jié)構(gòu)為主，以冷杉木為龍骨架，墻體配紙面石膏隔音板。
混合結(jié)構(gòu)：墻體多用混凝土砌塊承重，屋頂、樓板采用輕型結(jié)構(gòu)。
輕鋼結(jié)構(gòu)：是以部分型鋼和鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，是在木結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上的新發(fā)展，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)、防腐、抗震性以及更好的抗風(fēng)、防火性。目前在美國(guó)民居建筑中所占的比重愈來(lái)愈大。美國(guó)建房所用的主體材料早已突破了土木結(jié)構(gòu)及“秦磚漢瓦”的格局。他們以鋼材為屋架，以木材或復(fù)合材料等輕型平板作墻板。先將鋼梁安裝焊接好，再把木板或復(fù)合板裁成一定的規(guī)格，再拼裝起來(lái)。這種房屋不僅美觀、重量輕，而且施工方便、省時(shí)、省工、經(jīng)濟(jì)。

美國(guó)住宅生產(chǎn)企業(yè)及流程

美國(guó)的住宅生產(chǎn)主要由５類企業(yè)完成：
大板住宅生產(chǎn)商：用工廠生產(chǎn)的預(yù)制構(gòu)配件，包括墻板、屋架和樓板體系等建造的房屋，為大板住宅,分通用和專用墻板體系兩種。建房者可購(gòu)買整套預(yù)制構(gòu)配件，并按當(dāng)?shù)亟ㄖㄒ?guī)建造安裝。大板住宅制造商占美國(guó)住房生產(chǎn)商最大的份額并且具有相當(dāng)?shù)湫托?。其中包括以?/span> 3 種不同的類型:
1) 傳統(tǒng)大板住宅生產(chǎn)商，其通常通過(guò)建筑經(jīng)銷商來(lái)銷售他們的產(chǎn)品
2) 木結(jié)構(gòu)住宅建造商，他們直接將產(chǎn)品出售給住戶或者通過(guò)經(jīng)銷商來(lái)出售產(chǎn)品
3) 其他結(jié)構(gòu)體系住宅生產(chǎn)商，他們生產(chǎn)輕鋼、輕混凝土、加氣板材等產(chǎn)品。2001 年,3500 家大板住宅制造商建造了近 877000 套住宅。
住宅組裝營(yíng)造商：這些公司通常在大都市中心的郊區(qū)建造獨(dú)戶住宅和公寓式住宅樓。美國(guó) 7000 個(gè)大的建筑生產(chǎn)商中 95%以上優(yōu)先采用屋頂預(yù)制構(gòu)架,同時(shí)使用其他工廠制造的零部件，例如預(yù)制地板構(gòu)架和墻板等。美國(guó)住宅預(yù)制構(gòu)件的迅速增長(zhǎng),一是因?yàn)閯趧?dòng)力成本高和現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)花費(fèi)大，二是因?yàn)橐恍┹^大的建筑生產(chǎn)商通常有自己的部件生產(chǎn)工廠。住宅組裝營(yíng)造商直接將他們的房屋出售給住戶，不通過(guò)經(jīng)銷商等中間環(huán)節(jié)。2001 年，住宅組裝營(yíng)造商出售了大約 984000 套房屋。
住宅部件生產(chǎn)商：即獨(dú)立生產(chǎn)住宅構(gòu)件、住宅配件的工廠，美國(guó)約有 2200個(gè)住宅部件生產(chǎn)商。他們將住宅部件、配件出售給住宅組裝營(yíng)造商。住宅部件生產(chǎn)商通常按照一定的流水線來(lái)生產(chǎn)屋頂構(gòu)架、地板構(gòu)架、墻板或者門窗等構(gòu)配件，同時(shí)也生產(chǎn)樓梯、汽車庫(kù)等其他住宅組成部分。
特殊單元生產(chǎn)商：即生產(chǎn)安裝住宅中各種類型特殊功能單元的生產(chǎn)商。美國(guó)約有 170 家特殊單元生產(chǎn)商，每年平均建造 1400 個(gè)特殊單元，他們既可通過(guò)經(jīng)銷商也可采用直銷的方式來(lái)銷售產(chǎn)品。特殊單元不僅用于住宅，還可用于技術(shù)要求更高的公共建筑，如學(xué)校、辦公、銀行、醫(yī)院等。
活動(dòng)住宅／模塊住宅／大板住宅分銷商：這類分銷商與多個(gè)生產(chǎn)商交易，承攬：基地準(zhǔn)備、基礎(chǔ)設(shè)施配套、監(jiān)理住宅施工。
以上各類型的企業(yè)的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)或相互配合，具有一套完善的住宅生產(chǎn)流程，其流程包括以下階段：
1)合同洽談及工程設(shè)計(jì)；2)工廠生產(chǎn)及加工裝配；3)基礎(chǔ)設(shè)施及避雷處理；4)結(jié)構(gòu)施工及屋面安裝;5)內(nèi)外裝飾及設(shè)備安裝；6)完工交接。
整個(gè)建設(shè)周期在產(chǎn)業(yè)化程度方面十分成熟，不僅縮短了住宅生產(chǎn)周期，也使得住宅性能得以保證。

模塊化技術(shù)

模塊化技術(shù)是美國(guó)工業(yè)化住宅建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)，在美國(guó)住宅建筑工業(yè)化過(guò)程中，模塊化技術(shù)針對(duì)用戶的不同要求，只需在結(jié)構(gòu)上更換工業(yè)化產(chǎn)品中一個(gè)或幾個(gè)模塊，就可以組成不同的工業(yè)化住宅。因此，模塊化產(chǎn)品具有很大的通用性。模塊化技術(shù)是工業(yè)化住宅設(shè)計(jì)的一個(gè)關(guān)鍵技術(shù)保障。
模塊化技術(shù)是實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化的有機(jī)結(jié)合和多品種、小批量與高效率的有效統(tǒng)一的一種最有生命力的標(biāo)準(zhǔn)化方法，模塊化的側(cè)重點(diǎn)是在部件級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)化，由此達(dá)到產(chǎn)品的多樣化。模塊化技術(shù)的實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化原理和科學(xué)方法，通過(guò)對(duì)某一類產(chǎn)品或系統(tǒng)的分析研究，把其中含有相同或相似的單元分離出來(lái)，進(jìn)行統(tǒng)一、歸并、簡(jiǎn)化，以通用單元的形式獨(dú)立存在，這就是由分解得到的模塊。各模塊具有相對(duì)獨(dú)立的完整功能，可按專業(yè)分工單獨(dú)預(yù)制、調(diào)試、儲(chǔ)備、運(yùn)輸。

美國(guó)工業(yè)化住宅的特點(diǎn)

成本優(yōu)勢(shì)

工業(yè)化住宅有著低成本的優(yōu)勢(shì)，其優(yōu)勢(shì)來(lái)自于加工過(guò)程中的成本優(yōu)勢(shì)。

工業(yè)化住宅有需廣泛的需求市場(chǎng)，低收入人群是工業(yè)化住宅的主要購(gòu)買者。
93-99 年，工業(yè)化住宅銷售套數(shù)占全國(guó)業(yè)主購(gòu)房（用于自己居住而購(gòu)買，與購(gòu)房出租相對(duì)應(yīng)）總量的 1/6 ，在一些細(xì)分市場(chǎng)，這個(gè)比例更高。
在全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)化住宅分布特點(diǎn)如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、東北部 9%（這些區(qū)域的共同特點(diǎn)是 ：低收入家庭、移民和退休人員比例大）。
在低收入人群的購(gòu)房者中，23%來(lái)自于工業(yè)化住宅，南部地區(qū)這一比例超過(guò)30%，郊區(qū)高達(dá) 35% ；在南部的農(nóng)村地區(qū)的特別低收入的家庭，有 63%的家庭購(gòu)買這種住宅；
工業(yè)化住宅的購(gòu)買者年齡分布呈現(xiàn)向兩端分布的態(tài)勢(shì)：與現(xiàn)場(chǎng)修建的住宅購(gòu)買者相比：年輕的人群比現(xiàn)場(chǎng)修建住宅購(gòu)買者更年輕，年長(zhǎng)的更年長(zhǎng)。

工業(yè)化住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)

土地使用限制：由于社會(huì)的偏見(jiàn)（對(duì)低收入家庭等），工業(yè)化住宅（或住宅小區(qū)）十分難在城市里或市郊較好的位置建造。
產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)計(jì)不斷提高：由于住宅越來(lái)越大，對(duì)住宅的質(zhì)量和設(shè)計(jì)提出更高的要求。1990 年對(duì) hud 的修訂，對(duì)工業(yè)性住宅的抗風(fēng)性、通風(fēng)性和節(jié)能性提出更高的要求。
土地占有和增值：對(duì)于在自有土地上修建的工業(yè)性住宅，其產(chǎn)品的增值速度與現(xiàn)場(chǎng)修建的住宅具有相近的增值速度。
比較優(yōu)勢(shì)：對(duì)低收入家庭，通過(guò)租用土地而自己擁有一套工業(yè)化住宅與租住一套公寓相比，前者是明智的選擇。（可以花同樣多的錢擁有更大的居住空間和草地）

工業(yè)化住宅金融服務(wù)的特點(diǎn)

工業(yè)化住宅的金融服務(wù)體系包含兩個(gè)不同的市場(chǎng)：在自有土地上修建的工業(yè)化住宅可以按照不動(dòng)產(chǎn)貸款進(jìn)行和對(duì)于在租借土地上修建的住宅只能按照“動(dòng)產(chǎn)”貸款進(jìn)行。
按照動(dòng)產(chǎn)貸款處理的工業(yè)化住宅對(duì)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的局限性：在人們觀念中，工業(yè)化住宅還是一種“拖車拖動(dòng)的住宅的概念”。這種概念難以讓貸款方給與充分的貸款信任，這種信任的缺乏讓工業(yè)化住宅貸款難以操作。與不動(dòng)產(chǎn)貸款利率相比，動(dòng)產(chǎn)貸款利率偏高，這對(duì)于“低收入”家庭來(lái)講是一個(gè)購(gòu)房障礙。購(gòu)買現(xiàn)成（已經(jīng)建好）的工業(yè)化住宅變得難以實(shí)施，特別是在這個(gè)住宅經(jīng)過(guò)搬遷后。工業(yè)化住宅的租住者和土地出租者的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)。

工業(yè)化住宅的土地使用特點(diǎn)

工業(yè)化住宅的土地使用分為兩種形式：自有和租賃。由于工業(yè)化住宅在美國(guó)人心中的產(chǎn)品定位是：低檔的、破舊的住宅，其居住居民大多是貧窮的、老弱的、少數(shù)民族或移民。這使這種產(chǎn)品的在人們心中的形象比較差，這種住宅在選取土地時(shí)就很難進(jìn)入“主流社會(huì)”的土地使用地域。其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權(quán)益。大多數(shù)美國(guó)的地方政府都對(duì)這種住宅群的分布有多種限制，更加深人們對(duì)這種產(chǎn)品的心理定位，影響其發(fā)展

美國(guó)住宅工業(yè)化的現(xiàn)狀及未來(lái)

工廠化生產(chǎn)住宅的市場(chǎng)狀況

在日本和瑞典，新建的單戶住宅中，75%-80%是工業(yè)化生產(chǎn)的房屋。在瑞士，該數(shù)字是 16%。美國(guó)的工廠化生產(chǎn)住宅占市場(chǎng)總量由 97 年的 20%增加至 01 年的31%。而活動(dòng)房屋的消費(fèi)從 98 年的最高峰—占總開(kāi)工數(shù)的23%，373,000 套，下降至 01 年的 10%，185，000 套。預(yù)制化生產(chǎn)的住宅的產(chǎn)量由 90 年代早期的 60，000 套增加到 02 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產(chǎn)的比例也由 90 年代早期的16%增加為 02 年的 30%--40%。
活動(dòng)房屋的開(kāi)工數(shù)從 99 年開(kāi)始呈下降趨勢(shì),活動(dòng)房屋銷量下降的原因包括：
1.活動(dòng)房屋的目標(biāo)市場(chǎng)是支付能力有限的消費(fèi)者，而 98 年后美國(guó)經(jīng)濟(jì)有了強(qiáng)勁的上升，而銀行利率卻較低。使許多原本要購(gòu)買活動(dòng)房屋的消費(fèi)者有能力支付更高檔的房屋。
2.活動(dòng)房屋購(gòu)買時(shí)，只能使用動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，而預(yù)制房屋和普通建設(shè)的房屋（site-built home)的購(gòu)買，可以獲得不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。前者比后者高了 2-8個(gè)百分點(diǎn)。而近年來(lái)美國(guó)銀行利率不斷下調(diào)，使得動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的利率更顯得高。01 年，動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的利率甚至比不動(dòng)產(chǎn)的抵押利率高了大約一倍，達(dá)到甚至超過(guò) 8%。
3.2002 年 12 月，美國(guó)最大的活動(dòng)房屋貸款商 conseco finance，由于在其活動(dòng)房貸款領(lǐng)域過(guò)度放貸而破產(chǎn)。這使得眾多金融服務(wù)商對(duì)活動(dòng)房的貸款加強(qiáng)了控制。而 01 年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩又使得活動(dòng)房貸款的拖欠增多，這使得金融服務(wù)商對(duì)貸款的發(fā)放控制更嚴(yán)格。

工業(yè)化住宅面臨的挑戰(zhàn)

首先也是最重要的，工業(yè)化住宅的倡導(dǎo)者必須大力推行金融服務(wù)程序的合理化，使那些符合條件的購(gòu)買者在購(gòu)買工業(yè)化住宅時(shí)可以獲得最優(yōu)惠條件的信用貸款。

根據(jù) 2000 年通過(guò)的“工業(yè)化住宅改進(jìn)”相關(guān)法律提高對(duì)住宅安裝的詳細(xì)檢查，同時(shí)要求地方政府采取更嚴(yán)格的安裝標(biāo)準(zhǔn)和明確安裝企業(yè)在工業(yè)化住宅安裝過(guò)程中的責(zé)任。
努力克服一些土地使用的限制，使工業(yè)化住宅可以建造在有需要的社區(qū)，并逐漸被人們接受。土地的使用政策應(yīng)進(jìn)行改革以保障工業(yè)化住宅可以在更多的地域修建，這樣工業(yè)化住宅的擁有者也可以與自有土地的房屋所有者擁有一樣的權(quán)益。
與設(shè)計(jì)和規(guī)劃者加強(qiáng)合作，在不斷創(chuàng)新的設(shè)計(jì)下不斷拓展住宅的發(fā)展，同時(shí)要 保持工業(yè)化住宅的低成本的優(yōu)勢(shì)，大力推廣和倡導(dǎo)工業(yè)化住宅。將它作為一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)建造（site-built) 住宅的替代產(chǎn)品。
在不斷進(jìn)行行業(yè)整合和金融服務(wù)的同時(shí)，我們也應(yīng)該給與低收入家庭更多的關(guān)注，特別是一些居住環(huán)境特別差的人群。同時(shí)改變?nèi)藗儗?duì)工業(yè)化住宅的心理定位也是十分重要的。

美國(guó)工業(yè)化住宅未來(lái)發(fā)展的五個(gè)有利因素

本身具備不斷降低成本的能力，使他們能夠在一定程度上與現(xiàn)場(chǎng)建筑商競(jìng)
爭(zhēng)。
與現(xiàn)場(chǎng)建筑商不斷發(fā)展的合作關(guān)系使現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)中工業(yè)化住宅產(chǎn)品的使用逐漸增加。
工業(yè)化住宅產(chǎn)品的不斷更新。
工業(yè)化住宅中固定住宅的比例不斷增加使他們能夠進(jìn)入較高端的市場(chǎng)。
對(duì)工業(yè)化住宅的金融支持逐步增加。

工業(yè)化住宅的發(fā)展趨勢(shì)

消費(fèi)者接受程度增加。質(zhì)量和美觀都已符合房地產(chǎn)的普通標(biāo)準(zhǔn)。擺脫了傳統(tǒng)的火柴盒式的外觀，與普通建設(shè)的住宅（site-built)的外觀特點(diǎn)已非常相似，擺脫了以往廉價(jià)的形象。工廠化生產(chǎn)的住宅用戶對(duì)住宅的滿意程度與普通建設(shè)的住宅（site-built)用戶一致，01 年滿意度超過(guò) 2/3。（美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字）

與普通建筑商的整合增加。普通大建筑商開(kāi)始并購(gòu)住宅工廠化生產(chǎn)商或建立伙伴關(guān)系大量購(gòu)買住宅組件。工廠化生產(chǎn)的住宅，每平方英尺造價(jià)比傳統(tǒng)方式低30%-50%，普通建筑商希望通過(guò)此方法降低成本。建筑商希望通過(guò)統(tǒng)一的工廠化生產(chǎn)擴(kuò)大規(guī)模。工廠化生產(chǎn)住宅的聯(lián)邦統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)正在推進(jìn)中，目前 43 個(gè)州和國(guó)防部已達(dá)成了共識(shí)。
工廠化住宅的生產(chǎn)商與現(xiàn)場(chǎng)建筑商的融合已經(jīng)開(kāi)始工廠化住宅產(chǎn)品生產(chǎn)的重點(diǎn)由活動(dòng)房屋開(kāi)始逐步向模塊房屋和組件轉(zhuǎn)移?；顒?dòng)房屋的生產(chǎn)和銷售從 98 年后連年走低，03 年產(chǎn)量比 98 年下降了約 60%。而模塊房屋和組件的生產(chǎn)已達(dá)到工業(yè)化住宅產(chǎn)品的 30%以上。由于在建筑行業(yè)里，現(xiàn)場(chǎng)建筑商仍占據(jù)了市場(chǎng)的主流，所以他們對(duì)工廠化生產(chǎn)的住宅組件需求的擴(kuò)大成為工廠化生產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的根本動(dòng)力。而事實(shí)上，01 年 4/5 的住宅組件銷售給了傳統(tǒng)建筑商。而這部分需求的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)是每年 4%，直到 06 年。一些大的工廠化生產(chǎn)商，例如 championenterprise,專門成立子公司，針對(duì)普通建筑商生產(chǎn)和銷售房屋組件，這部分銷售額已占了champion 的 11%。絕大部分工廠化生產(chǎn)商都在發(fā)展與普通建筑商的合作關(guān)系，目前 15%-25%的銷售是直接針對(duì)普通建筑商。

美國(guó)啟示：誰(shuí)為工業(yè)化住宅買單？

從歷史角度看，我們?cè)谀睦铮?/span>
從客戶角度看，誰(shuí)為工業(yè)化住宅買單？
從價(jià)值角度看，客戶愿意為什么付錢？
這是中國(guó)工業(yè)化住宅先驅(qū)者必須首先回答的三個(gè)根本問(wèn)題。

工業(yè)化住宅歷史

美國(guó)的工業(yè)化住宅是在 1930 年起步的，最初作為車房的一個(gè)分枝業(yè)務(wù)而存在，主要是為選擇遷移/移動(dòng)生活方式的人提供一個(gè)住所。而工業(yè)化住宅的興起主要是在二戰(zhàn)之后。20 世紀(jì) 50 年代，歐洲一些國(guó)家掀起住宅工業(yè)化高潮，60 年代遍及歐洲各國(guó)，并擴(kuò)展到美國(guó)、加拿大、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。

從總體上看，發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化住宅經(jīng)歷了從追求數(shù)量為主到追求質(zhì)量為主的轉(zhuǎn)變。
從二戰(zhàn)以后到 20 世紀(jì) 70 年代，主要以追求數(shù)量為主。
當(dāng)時(shí)有兩大問(wèn)題亟待解決，一是二戰(zhàn)造成的“房荒”問(wèn)題，二是當(dāng)時(shí)建筑技術(shù)人員和熟練工人十分短缺，各國(guó)主要通過(guò)住宅的工業(yè)化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。
法國(guó) 1945 年住宅建筑能力為 8 萬(wàn)套，但實(shí)際需建造 20-25 萬(wàn)套，推行住宅工業(yè)化后，到 20 世紀(jì) 70 年代建造能力已達(dá)到 40 萬(wàn)套左右，基本解決了住宅有無(wú)的問(wèn)題。日本從20世紀(jì)60年代發(fā)展住宅工業(yè)化，住宅建造量從 20 世紀(jì) 50 年代上半期的 30 萬(wàn)戶，提高到 20 世紀(jì) 60年代上半期的 80 萬(wàn)戶，60 年代下半期又提高到 130 萬(wàn)戶，到 1968年已達(dá)到每家一套住房的水平。
從 1970 年－1980 年開(kāi)始，住宅工業(yè)化的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向質(zhì)量。
第一輪住宅工業(yè)化熱潮產(chǎn)生了一些負(fù)面問(wèn)題，比如建筑物呆板單調(diào)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量較差，配套不完備，忽視環(huán)境保護(hù)等。更重要的是消費(fèi)者的需求水平進(jìn)一步提升。第二輪住宅工業(yè)化針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)展更加全面。
瑞典在 1960 年－1975 年實(shí)施了“百萬(wàn)套住房計(jì)劃”以后，逐步對(duì)過(guò)去“過(guò)分掠奪性”開(kāi)發(fā)建設(shè)和對(duì)居住環(huán)境問(wèn)題的忽視進(jìn)行補(bǔ)救和更新改造。德國(guó)從 1970 年開(kāi)始強(qiáng)調(diào)住宅配套建設(shè)，一是房屋內(nèi)的浴室、電炊、冰箱、集中供熱的配套，二是在居住區(qū)配套建設(shè)商店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施。在法國(guó)，從 1980 年開(kāi)始，針對(duì)過(guò)去住區(qū)選點(diǎn)不當(dāng)，功能單一，缺少公共設(shè)施，不適合老齡人居住等問(wèn)題，進(jìn)行了大規(guī)模住區(qū)改造。進(jìn)入 1990 年以后，發(fā)達(dá)國(guó)家的工業(yè)化住宅的內(nèi)涵更加豐富，開(kāi)始追逐個(gè)性、科技、健康、舒適、環(huán)保及信息化等概念。
由于歷史背景的不同，各國(guó)的發(fā)展道路呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。
從主導(dǎo)力量上看，歐洲、日本和前蘇聯(lián)體現(xiàn)了較強(qiáng)的政府導(dǎo)向。無(wú)論在工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)制定、投資、制造上，政府都扮演很重要的角色。比較突出的是瑞典，該國(guó)曾在 1960-1975 年實(shí)施了著名的“百萬(wàn)套住房計(jì)劃”。而美國(guó)則體現(xiàn)出企業(yè)自由發(fā)展的固有特點(diǎn)，政府只是在工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)制定及宏觀調(diào)控上起一定作用。
從制造方式上看，歐洲走的是大規(guī)模工業(yè)化預(yù)制裝配道路，建造了大量住宅，形成了一個(gè)完整的、標(biāo)準(zhǔn)化的、系列化的建筑住宅體系。前蘇聯(lián)、東歐和英法等國(guó)家在 20 世紀(jì)五、六十年代形成了裝配式大板住宅建筑體系。而美國(guó)則注重于住宅的個(gè)性化、多樣化。美國(guó)住宅多建于郊區(qū)，以低層木結(jié)構(gòu)為主，用戶按照樣本或自己滿意的方案設(shè)計(jì)房屋，再按照住宅產(chǎn)品目錄，到市場(chǎng)上采購(gòu)所需的材料、構(gòu)件、部品，委托承包商建造。

誰(shuí)為工業(yè)化住宅買單？

在美國(guó)，工業(yè)化住宅一直以來(lái)的主要購(gòu)買者是低收入人群。

在全美范圍內(nèi)工業(yè)化住宅分布特點(diǎn)如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、東北部 9%。這些區(qū)域的共同特點(diǎn)是：低收入家庭、移民和退休人員比例大。在低收入人群的購(gòu)房者中，23%來(lái)自于工業(yè)化住宅，南部地區(qū)這一比例超過(guò) 30%，郊區(qū)高達(dá) 35%；在南部農(nóng)村地區(qū)的特別低收入家庭，有 63%的家庭購(gòu)買這種住宅。
對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，通過(guò)租用土地而自己擁有一套工業(yè)化住宅與租住一套公寓相比，前者是明智的選擇。因?yàn)?，這樣可以花同樣多的錢擁有更大的居住空間和草地。
另外，與現(xiàn)場(chǎng)修建的住宅購(gòu)買者相比，工業(yè)化住宅的購(gòu)買者年齡分布呈現(xiàn)向兩端分布的態(tài)勢(shì)：年輕的人群比現(xiàn)場(chǎng)修建住宅購(gòu)買者更年輕，年長(zhǎng)的則更年長(zhǎng)。一般而言，這兩類人相對(duì)于中間年齡段的人群，其經(jīng)濟(jì)狀況也要差一些。

客戶愿意為什么付錢？

美國(guó)的工業(yè)化住宅是從房車發(fā)展而來(lái)的，所以形象一直不太好。其在美國(guó)人心中的感覺(jué)大多是：低檔的、破舊的住宅，其居民大多是貧窮的、老弱的、少數(shù)民族或移民。

更糟糕的是，由于社會(huì)的偏見(jiàn)（對(duì)低收入家庭等），大多數(shù)美國(guó)的地方政府都對(duì)這種住宅群的分布有多種限制，工業(yè)化住宅在選取土地時(shí)就很難進(jìn)入“主流社會(huì)”的土地使用地域（城市里或市郊較好的位置），這更強(qiáng)化了人們對(duì)這種產(chǎn)品的心理定位，其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權(quán)益。
為了擺脫“低等”、“廉價(jià)”形象，工業(yè)化住宅努力求變。
首先是在質(zhì)量和美觀上下功夫，以使之符合房地產(chǎn)的普通標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)工業(yè)化住宅已經(jīng)逐漸擺脫傳統(tǒng)的火柴盒式的外觀，與普通建設(shè)的住宅（site-built）的外觀特點(diǎn)已非常相似。
其次是結(jié)構(gòu)和品種調(diào)整。工業(yè)化住宅中的低端產(chǎn)品——活動(dòng)房屋從 1998 年的最高峰——占總開(kāi)工數(shù)的 23%——373,000 套，下降至2001 年的 10%——185，000 套。而中高端產(chǎn)品——預(yù)制化生產(chǎn)住宅的產(chǎn)量則由 1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產(chǎn)的比例也由 1990 年早期的 16%增加為 2002 年的30%－40%。
第三，努力增加消費(fèi)者參與和體驗(yàn)。一個(gè)例子是組裝式住宅的興起。組裝式住宅一般為單層建筑，面積、式樣、外觀和內(nèi)部布局各不相同，消費(fèi)者可以選擇已設(shè)計(jì)定型產(chǎn)品，也可以根據(jù)自己的愛(ài)好對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，對(duì)定型設(shè)計(jì)也可以根據(jù)自己的意愿增加或減少項(xiàng)目，體現(xiàn)出了以消費(fèi)者為中心的住宅消費(fèi)理念。
經(jīng)過(guò)不斷的努力，目前，工廠化生產(chǎn)的住宅用戶對(duì)住宅的滿意程度開(kāi)始接近普通建設(shè)的住宅（site-built）用戶，2001 年滿意度超過(guò)了 65%。

我們的前提是什么？

比照發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)住宅工業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)工業(yè)化住宅的先驅(qū)者應(yīng)當(dāng)引以為鑒：

第一，我們?cè)谀睦铮?/span>處于現(xiàn)階段，我們?nèi)绾巫鞒鲞x擇？數(shù)量和質(zhì)量，哪個(gè)應(yīng)該優(yōu)先？是先規(guī)范、后發(fā)展，還是先發(fā)展、后規(guī)范？選擇政府主導(dǎo)，還是企業(yè)主導(dǎo)？采用大規(guī)模預(yù)制，還是個(gè)性化定制？發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展工業(yè)化住宅的一個(gè)背景是建筑勞動(dòng)力的匱乏，而我國(guó)則勞動(dòng)力過(guò)剩，這個(gè)問(wèn)題要如何解決？
第二，誰(shuí)愿意為工業(yè)化住宅買單？進(jìn)一步追問(wèn)：這個(gè)消費(fèi)群的規(guī)模足夠大嗎？在經(jīng)濟(jì)上，這個(gè)消費(fèi)群能夠?yàn)楣I(yè)化住宅的先驅(qū)提供足夠的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)嗎？如果最初的消費(fèi)能力不能彌補(bǔ)先期成本投入，先驅(qū)者靠什么維持到盈利的曙光乍現(xiàn)？
第三，客戶愿意為什么付錢？或者反過(guò)來(lái)說(shuō)，我們用什么樣的定位來(lái)吸引客戶？我們?cè)谕茝V工業(yè)化住宅概念的時(shí)候，不要只盯著大眾化普及的美好前景，而忽視產(chǎn)品價(jià)值和品牌價(jià)值的塑造。在宣傳上加上一些科技、環(huán)保、健康的噱頭雖然帶一點(diǎn)自賣自夸的味道，但這有助于在消費(fèi)者心目中為新興工業(yè)化住宅留下良好印象，對(duì)整個(gè)行業(yè)的高起點(diǎn)發(fā)展會(huì)有所助益。
一切先驅(qū)者必須先搞清楚當(dāng)前所處的發(fā)展階段，必須確定未來(lái)的發(fā)展路徑，必須了解客戶是誰(shuí)，必須找準(zhǔn)自身的價(jià)值定位。