概述

本章節(jié)講述了美國住宅工業(yè)化的實現(xiàn)情況。分別從以下幾個方面來進行了分析：

住宅工業(yè)化是什么，及它在美國的發(fā)展道路
住宅工業(yè)化在美國是什么實現(xiàn)的？——其中闡述了美國房屋的特點和實現(xiàn)工業(yè)化的流程及他們使用的模塊技術(shù)。
住宅工業(yè)的特點有那些？——其中包括了低成本，消費群，市場表現(xiàn)，金融服務以及土地的狀況。
住宅工業(yè)化沒美國的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。其中包括現(xiàn)狀闡述，未來挑戰(zhàn)分析和發(fā)展趨勢預測。

美國住宅工業(yè)化之路

美國的工業(yè)化住宅是在 1930 年起步的，最初作為車房的一個分枝業(yè)務而存在，主要是為選擇遷移/移動生活方式的人提供一個住所。工業(yè)化住宅就是在工廠中將建筑的所有組成部分生產(chǎn)加工好，在施工現(xiàn)場進行裝配即可。這樣，工業(yè)化不僅保證了住宅的各項品質(zhì)，還避免了現(xiàn)場濕作業(yè)施工所產(chǎn)生的安全、能耗與排放、環(huán)境等問題。現(xiàn)在美國有兩類住宅可作為其高度工業(yè)化水平的代表，其一是模塊住宅，其二為工廠預制住宅。
模塊住宅美國約有 200 家工廠，在廠房內(nèi)將住宅預制構(gòu)件組裝成標準盒子間,通過水平或垂直方式將多個住宅功能區(qū)拼接在一起。這類住宅整體性好，通常為框架結(jié)構(gòu)，住宅 95%的建造工作在出廠時即已完成。住宅一般采用直銷方式交給客戶，也可采用由地方施工單位或經(jīng)銷商負責的銷售方式賣給客戶。
工廠預制住宅通常指盒子結(jié)構(gòu)式房屋、大板裝配式房屋、活動住房以及主要構(gòu)件由工廠預制的其他各類住房。特指完全在工廠制造，有接通電和上下水的連接裝置，可作永久性房屋用，通常稱為活動住房，但安裝后很少有移動的。它是美國最廉價的住房，是名副其實的“低造價”住房，也是美國唯一按聯(lián)邦建筑規(guī)范所建的住房。1976 年，美國住房與城市發(fā)展部頒布了工廠預制住宅施工和安全標準(hud-code)，使得工廠預制住宅比現(xiàn)場施工住宅的安全性更有保障。預制框架結(jié)構(gòu)住宅與現(xiàn)場施工住宅從此并駕齊驅(qū)，成為美國住宅建造的重要手段，并逐漸占據(jù)美國住宅市場的主流。

美國工業(yè)化住宅的發(fā)展歷程

美國發(fā)展住宅建筑工業(yè)化的道路與其它國家不同。美國物質(zhì)技術(shù)基礎較好，商品經(jīng)濟發(fā)達，且未出現(xiàn)過歐洲國家在第二次世界大戰(zhàn)后曾經(jīng)遇到的房荒問題，美國的工業(yè)化住宅是從房車發(fā)展而來的，所以形象一直不太好。其在美國人心中的感覺大多是：低檔的、破舊的住宅，其居民大多是貧窮的、老弱的、少數(shù)民族或移民。
更糟糕的是，由于社會的偏見（對低收入家庭等），大多數(shù)美國的地方政府都對這種住宅群的分布有多種限制，工業(yè)化住宅在選取土地時就很難進入“主流社會”的土地使用地域（城市里或市郊較好的位置），這更強化了人們對這種產(chǎn)品的心理定位，其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權(quán)益。
為了擺脫“低等”、“廉價”形象，工業(yè)化住宅努力求變。

首先是在質(zhì)量和美觀上下功夫，以使之符合房地產(chǎn)的普通標準。美國工業(yè)化住宅已經(jīng)逐漸擺脫傳統(tǒng)的火柴盒式的外觀，與普通建設的住宅（site-built）的外觀特點已非常相似。
其次是結(jié)構(gòu)和品種調(diào)整。工業(yè)化住宅中的低端產(chǎn)品——活動房屋從1998 年的最高峰——占總開工數(shù)的 23%——373,000 套，下降至 2001 年的 10%——185，000 套。而中高端產(chǎn)品——預制化生產(chǎn)住宅的產(chǎn)量則由1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產(chǎn)的比例也由 1990 年早期的 16%增加為 2002 年的 30%－40%。
第三，努力增加消費者參與和體驗。一個例子是組裝式住宅的興起。組裝式住宅一般為單層建筑，面積、式樣、外觀和內(nèi)部布局各不相同，消費者可以選擇已設計定型產(chǎn)品，也可以根據(jù)自己的愛好對設計進行修改，對定型設計也可以根據(jù)自己的意愿增加或減少項目，體現(xiàn)出了以消費者為中心的住宅消費理念。
經(jīng)過不斷的努力，目前，工廠化生產(chǎn)的住宅用戶對住宅的滿意程度開始接近普通建設的住宅（site-built）用戶，2001 年滿意度超過了65%。

美國工業(yè)化住宅的實現(xiàn)方式

美國的住宅建設是以極其發(fā)達的工業(yè)化水平為背景的，美國制造業(yè)長期位居世界第一，具有各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、勞動生產(chǎn)率高、產(chǎn)業(yè)聚集、要素市場發(fā)達、國內(nèi)市場大等特點，這直接影響了住宅建設的方式和水平。美國的住宅用構(gòu)件和部品的標準化、系列化、專業(yè)化、商品化、社會化程度很高，幾乎達到100％。這不僅反映在主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的通用化上，而且特別反映在各類制品和設備的社會化生產(chǎn)和商品化供應上。除工廠生產(chǎn)的活動房屋和成套供應的木框架結(jié)構(gòu)的預制構(gòu)配件外，其它混凝土構(gòu)件和制品、輕質(zhì)板材、室內(nèi)外裝修，以及設備等產(chǎn)品十分豐富，品種達幾萬種，用戶可以通過產(chǎn)品目錄，從市場上自由買到所需的產(chǎn)品。這些構(gòu)件的特點是結(jié)構(gòu)性能好，用途多，有很大通用性，也易于機械化生產(chǎn)。美國發(fā)展裝飾裝修材料的特點是基本上消除了現(xiàn)場濕作業(yè)，同時具有較為配套的施工機具。
美國的住宅形式有 4 種：一是獨門獨戶式為主體，約占半數(shù)以上，多為 1～2 層，室外有草坪花卉和游泳池。多為中等生活水平的自由住宅；二是小型公寓式，所占比例較大，占 3 0%～4 0%，多為三層建筑，每棟住兩戶或 4 戶，最多 20 戶左右，多為出租住宅；三是大型公寓式，所占比例很小，多為 5～6 層建筑，供出租用；四是豪宅，占地大，建筑面積大，為 1～2 層建筑，周邊有樹叢和草坪。

美國的住房主要結(jié)構(gòu)有三種：
木結(jié)構(gòu)：美國西部地區(qū)的房子以木結(jié)構(gòu)為主，以冷杉木為龍骨架，墻體配紙面石膏隔音板。
混合結(jié)構(gòu)：墻體多用混凝土砌塊承重，屋頂、樓板采用輕型結(jié)構(gòu)。
輕鋼結(jié)構(gòu)：是以部分型鋼和鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護，是在木結(jié)構(gòu)的基礎上的新發(fā)展，具有極強的堅實、防腐、抗震性以及更好的抗風、防火性。目前在美國民居建筑中所占的比重愈來愈大。美國建房所用的主體材料早已突破了土木結(jié)構(gòu)及“秦磚漢瓦”的格局。他們以鋼材為屋架，以木材或復合材料等輕型平板作墻板。先將鋼梁安裝焊接好，再把木板或復合板裁成一定的規(guī)格，再拼裝起來。這種房屋不僅美觀、重量輕，而且施工方便、省時、省工、經(jīng)濟。

美國住宅生產(chǎn)企業(yè)及流程

美國的住宅生產(chǎn)主要由５類企業(yè)完成：
大板住宅生產(chǎn)商：用工廠生產(chǎn)的預制構(gòu)配件，包括墻板、屋架和樓板體系等建造的房屋，為大板住宅,分通用和專用墻板體系兩種。建房者可購買整套預制構(gòu)配件，并按當?shù)亟ㄖㄒ?guī)建造安裝。大板住宅制造商占美國住房生產(chǎn)商最大的份額并且具有相當?shù)湫托?。其中包括以?/span> 3 種不同的類型:
1) 傳統(tǒng)大板住宅生產(chǎn)商，其通常通過建筑經(jīng)銷商來銷售他們的產(chǎn)品
2) 木結(jié)構(gòu)住宅建造商，他們直接將產(chǎn)品出售給住戶或者通過經(jīng)銷商來出售產(chǎn)品
3) 其他結(jié)構(gòu)體系住宅生產(chǎn)商，他們生產(chǎn)輕鋼、輕混凝土、加氣板材等產(chǎn)品。2001 年,3500 家大板住宅制造商建造了近 877000 套住宅。
住宅組裝營造商：這些公司通常在大都市中心的郊區(qū)建造獨戶住宅和公寓式住宅樓。美國 7000 個大的建筑生產(chǎn)商中 95%以上優(yōu)先采用屋頂預制構(gòu)架,同時使用其他工廠制造的零部件，例如預制地板構(gòu)架和墻板等。美國住宅預制構(gòu)件的迅速增長,一是因為勞動力成本高和現(xiàn)場建設花費大，二是因為一些較大的建筑生產(chǎn)商通常有自己的部件生產(chǎn)工廠。住宅組裝營造商直接將他們的房屋出售給住戶，不通過經(jīng)銷商等中間環(huán)節(jié)。2001 年，住宅組裝營造商出售了大約 984000 套房屋。
住宅部件生產(chǎn)商：即獨立生產(chǎn)住宅構(gòu)件、住宅配件的工廠，美國約有 2200個住宅部件生產(chǎn)商。他們將住宅部件、配件出售給住宅組裝營造商。住宅部件生產(chǎn)商通常按照一定的流水線來生產(chǎn)屋頂構(gòu)架、地板構(gòu)架、墻板或者門窗等構(gòu)配件，同時也生產(chǎn)樓梯、汽車庫等其他住宅組成部分。
特殊單元生產(chǎn)商：即生產(chǎn)安裝住宅中各種類型特殊功能單元的生產(chǎn)商。美國約有 170 家特殊單元生產(chǎn)商，每年平均建造 1400 個特殊單元，他們既可通過經(jīng)銷商也可采用直銷的方式來銷售產(chǎn)品。特殊單元不僅用于住宅，還可用于技術(shù)要求更高的公共建筑，如學校、辦公、銀行、醫(yī)院等。
活動住宅／模塊住宅／大板住宅分銷商：這類分銷商與多個生產(chǎn)商交易，承攬：基地準備、基礎設施配套、監(jiān)理住宅施工。
以上各類型的企業(yè)的獨立運營或相互配合，具有一套完善的住宅生產(chǎn)流程，其流程包括以下階段：
1)合同洽談及工程設計；2)工廠生產(chǎn)及加工裝配；3)基礎設施及避雷處理；4)結(jié)構(gòu)施工及屋面安裝;5)內(nèi)外裝飾及設備安裝；6)完工交接。
整個建設周期在產(chǎn)業(yè)化程度方面十分成熟，不僅縮短了住宅生產(chǎn)周期，也使得住宅性能得以保證。

模塊化技術(shù)

模塊化技術(shù)是美國工業(yè)化住宅建設的關(guān)鍵技術(shù)，在美國住宅建筑工業(yè)化過程中，模塊化技術(shù)針對用戶的不同要求，只需在結(jié)構(gòu)上更換工業(yè)化產(chǎn)品中一個或幾個模塊，就可以組成不同的工業(yè)化住宅。因此，模塊化產(chǎn)品具有很大的通用性。模塊化技術(shù)是工業(yè)化住宅設計的一個關(guān)鍵技術(shù)保障。
模塊化技術(shù)是實現(xiàn)標準化與多樣化的有機結(jié)合和多品種、小批量與高效率的有效統(tǒng)一的一種最有生命力的標準化方法，模塊化的側(cè)重點是在部件級的標準化，由此達到產(chǎn)品的多樣化。模塊化技術(shù)的實質(zhì)就是運用標準化原理和科學方法，通過對某一類產(chǎn)品或系統(tǒng)的分析研究，把其中含有相同或相似的單元分離出來，進行統(tǒng)一、歸并、簡化，以通用單元的形式獨立存在，這就是由分解得到的模塊。各模塊具有相對獨立的完整功能，可按專業(yè)分工單獨預制、調(diào)試、儲備、運輸。

美國工業(yè)化住宅的特點

成本優(yōu)勢

工業(yè)化住宅有著低成本的優(yōu)勢，其優(yōu)勢來自于加工過程中的成本優(yōu)勢。

工業(yè)化住宅有需廣泛的需求市場，低收入人群是工業(yè)化住宅的主要購買者。
93-99 年，工業(yè)化住宅銷售套數(shù)占全國業(yè)主購房（用于自己居住而購買，與購房出租相對應）總量的 1/6 ，在一些細分市場，這個比例更高。
在全國范圍內(nèi)工業(yè)化住宅分布特點如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、東北部 9%（這些區(qū)域的共同特點是 ：低收入家庭、移民和退休人員比例大）。
在低收入人群的購房者中，23%來自于工業(yè)化住宅，南部地區(qū)這一比例超過30%，郊區(qū)高達 35% ；在南部的農(nóng)村地區(qū)的特別低收入的家庭，有 63%的家庭購買這種住宅；
工業(yè)化住宅的購買者年齡分布呈現(xiàn)向兩端分布的態(tài)勢：與現(xiàn)場修建的住宅購買者相比：年輕的人群比現(xiàn)場修建住宅購買者更年輕，年長的更年長。

工業(yè)化住宅產(chǎn)品的市場表現(xiàn)

土地使用限制：由于社會的偏見（對低收入家庭等），工業(yè)化住宅（或住宅小區(qū)）十分難在城市里或市郊較好的位置建造。
產(chǎn)品質(zhì)量、設計不斷提高：由于住宅越來越大，對住宅的質(zhì)量和設計提出更高的要求。1990 年對 hud 的修訂，對工業(yè)性住宅的抗風性、通風性和節(jié)能性提出更高的要求。
土地占有和增值：對于在自有土地上修建的工業(yè)性住宅，其產(chǎn)品的增值速度與現(xiàn)場修建的住宅具有相近的增值速度。
比較優(yōu)勢：對低收入家庭，通過租用土地而自己擁有一套工業(yè)化住宅與租住一套公寓相比，前者是明智的選擇。（可以花同樣多的錢擁有更大的居住空間和草地）

工業(yè)化住宅金融服務的特點

工業(yè)化住宅的金融服務體系包含兩個不同的市場：在自有土地上修建的工業(yè)化住宅可以按照不動產(chǎn)貸款進行和對于在租借土地上修建的住宅只能按照“動產(chǎn)”貸款進行。
按照動產(chǎn)貸款處理的工業(yè)化住宅對于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的局限性：在人們觀念中，工業(yè)化住宅還是一種“拖車拖動的住宅的概念”。這種概念難以讓貸款方給與充分的貸款信任，這種信任的缺乏讓工業(yè)化住宅貸款難以操作。與不動產(chǎn)貸款利率相比，動產(chǎn)貸款利率偏高，這對于“低收入”家庭來講是一個購房障礙。購買現(xiàn)成（已經(jīng)建好）的工業(yè)化住宅變得難以實施，特別是在這個住宅經(jīng)過搬遷后。工業(yè)化住宅的租住者和土地出租者的權(quán)益不能得到很好的保護。

工業(yè)化住宅的土地使用特點

工業(yè)化住宅的土地使用分為兩種形式：自有和租賃。由于工業(yè)化住宅在美國人心中的產(chǎn)品定位是：低檔的、破舊的住宅，其居住居民大多是貧窮的、老弱的、少數(shù)民族或移民。這使這種產(chǎn)品的在人們心中的形象比較差，這種住宅在選取土地時就很難進入“主流社會”的土地使用地域。其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權(quán)益。大多數(shù)美國的地方政府都對這種住宅群的分布有多種限制，更加深人們對這種產(chǎn)品的心理定位，影響其發(fā)展

美國住宅工業(yè)化的現(xiàn)狀及未來

工廠化生產(chǎn)住宅的市場狀況

在日本和瑞典，新建的單戶住宅中，75%-80%是工業(yè)化生產(chǎn)的房屋。在瑞士，該數(shù)字是 16%。美國的工廠化生產(chǎn)住宅占市場總量由 97 年的 20%增加至 01 年的31%。而活動房屋的消費從 98 年的最高峰—占總開工數(shù)的23%，373,000 套，下降至 01 年的 10%，185，000 套。預制化生產(chǎn)的住宅的產(chǎn)量由 90 年代早期的 60，000 套增加到 02 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產(chǎn)的比例也由 90 年代早期的16%增加為 02 年的 30%--40%。
活動房屋的開工數(shù)從 99 年開始呈下降趨勢,活動房屋銷量下降的原因包括：
1.活動房屋的目標市場是支付能力有限的消費者，而 98 年后美國經(jīng)濟有了強勁的上升，而銀行利率卻較低。使許多原本要購買活動房屋的消費者有能力支付更高檔的房屋。
2.活動房屋購買時，只能使用動產(chǎn)抵押貸款，而預制房屋和普通建設的房屋（site-built home)的購買，可以獲得不動產(chǎn)抵押貸款。前者比后者高了 2-8個百分點。而近年來美國銀行利率不斷下調(diào)，使得動產(chǎn)抵押貸款的利率更顯得高。01 年，動產(chǎn)抵押貸款的利率甚至比不動產(chǎn)的抵押利率高了大約一倍，達到甚至超過 8%。
3.2002 年 12 月，美國最大的活動房屋貸款商 conseco finance，由于在其活動房貸款領(lǐng)域過度放貸而破產(chǎn)。這使得眾多金融服務商對活動房的貸款加強了控制。而 01 年美國經(jīng)濟增長放緩又使得活動房貸款的拖欠增多，這使得金融服務商對貸款的發(fā)放控制更嚴格。

工業(yè)化住宅面臨的挑戰(zhàn)

首先也是最重要的，工業(yè)化住宅的倡導者必須大力推行金融服務程序的合理化，使那些符合條件的購買者在購買工業(yè)化住宅時可以獲得最優(yōu)惠條件的信用貸款。

根據(jù) 2000 年通過的“工業(yè)化住宅改進”相關(guān)法律提高對住宅安裝的詳細檢查，同時要求地方政府采取更嚴格的安裝標準和明確安裝企業(yè)在工業(yè)化住宅安裝過程中的責任。
努力克服一些土地使用的限制，使工業(yè)化住宅可以建造在有需要的社區(qū)，并逐漸被人們接受。土地的使用政策應進行改革以保障工業(yè)化住宅可以在更多的地域修建，這樣工業(yè)化住宅的擁有者也可以與自有土地的房屋所有者擁有一樣的權(quán)益。
與設計和規(guī)劃者加強合作，在不斷創(chuàng)新的設計下不斷拓展住宅的發(fā)展，同時要 保持工業(yè)化住宅的低成本的優(yōu)勢，大力推廣和倡導工業(yè)化住宅。將它作為一個現(xiàn)場建造（site-built) 住宅的替代產(chǎn)品。
在不斷進行行業(yè)整合和金融服務的同時，我們也應該給與低收入家庭更多的關(guān)注，特別是一些居住環(huán)境特別差的人群。同時改變?nèi)藗儗I(yè)化住宅的心理定位也是十分重要的。

美國工業(yè)化住宅未來發(fā)展的五個有利因素

本身具備不斷降低成本的能力，使他們能夠在一定程度上與現(xiàn)場建筑商競
爭。
與現(xiàn)場建筑商不斷發(fā)展的合作關(guān)系使現(xiàn)場建設中工業(yè)化住宅產(chǎn)品的使用逐漸增加。
工業(yè)化住宅產(chǎn)品的不斷更新。
工業(yè)化住宅中固定住宅的比例不斷增加使他們能夠進入較高端的市場。
對工業(yè)化住宅的金融支持逐步增加。

工業(yè)化住宅的發(fā)展趨勢

消費者接受程度增加。質(zhì)量和美觀都已符合房地產(chǎn)的普通標準。擺脫了傳統(tǒng)的火柴盒式的外觀，與普通建設的住宅（site-built)的外觀特點已非常相似，擺脫了以往廉價的形象。工廠化生產(chǎn)的住宅用戶對住宅的滿意程度與普通建設的住宅（site-built)用戶一致，01 年滿意度超過 2/3。（美國統(tǒng)計局數(shù)字）

與普通建筑商的整合增加。普通大建筑商開始并購住宅工廠化生產(chǎn)商或建立伙伴關(guān)系大量購買住宅組件。工廠化生產(chǎn)的住宅，每平方英尺造價比傳統(tǒng)方式低30%-50%，普通建筑商希望通過此方法降低成本。建筑商希望通過統(tǒng)一的工廠化生產(chǎn)擴大規(guī)模。工廠化生產(chǎn)住宅的聯(lián)邦統(tǒng)一標準正在推進中，目前 43 個州和國防部已達成了共識。
工廠化住宅的生產(chǎn)商與現(xiàn)場建筑商的融合已經(jīng)開始工廠化住宅產(chǎn)品生產(chǎn)的重點由活動房屋開始逐步向模塊房屋和組件轉(zhuǎn)移。活動房屋的生產(chǎn)和銷售從 98 年后連年走低，03 年產(chǎn)量比 98 年下降了約 60%。而模塊房屋和組件的生產(chǎn)已達到工業(yè)化住宅產(chǎn)品的 30%以上。由于在建筑行業(yè)里，現(xiàn)場建筑商仍占據(jù)了市場的主流，所以他們對工廠化生產(chǎn)的住宅組件需求的擴大成為工廠化生產(chǎn)進一步發(fā)展的根本動力。而事實上，01 年 4/5 的住宅組件銷售給了傳統(tǒng)建筑商。而這部分需求的增長預計是每年 4%，直到 06 年。一些大的工廠化生產(chǎn)商，例如 championenterprise,專門成立子公司，針對普通建筑商生產(chǎn)和銷售房屋組件，這部分銷售額已占了champion 的 11%。絕大部分工廠化生產(chǎn)商都在發(fā)展與普通建筑商的合作關(guān)系，目前 15%-25%的銷售是直接針對普通建筑商。

美國啟示：誰為工業(yè)化住宅買單？

從歷史角度看，我們在哪里？
從客戶角度看，誰為工業(yè)化住宅買單？
從價值角度看，客戶愿意為什么付錢？
這是中國工業(yè)化住宅先驅(qū)者必須首先回答的三個根本問題。

工業(yè)化住宅歷史

美國的工業(yè)化住宅是在 1930 年起步的，最初作為車房的一個分枝業(yè)務而存在，主要是為選擇遷移/移動生活方式的人提供一個住所。而工業(yè)化住宅的興起主要是在二戰(zhàn)之后。20 世紀 50 年代，歐洲一些國家掀起住宅工業(yè)化高潮，60 年代遍及歐洲各國，并擴展到美國、加拿大、日本等經(jīng)濟發(fā)達國家。

從總體上看，發(fā)達國家工業(yè)化住宅經(jīng)歷了從追求數(shù)量為主到追求質(zhì)量為主的轉(zhuǎn)變。
從二戰(zhàn)以后到 20 世紀 70 年代，主要以追求數(shù)量為主。
當時有兩大問題亟待解決，一是二戰(zhàn)造成的“房荒”問題，二是當時建筑技術(shù)人員和熟練工人十分短缺，各國主要通過住宅的工業(yè)化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。
法國 1945 年住宅建筑能力為 8 萬套，但實際需建造 20-25 萬套，推行住宅工業(yè)化后，到 20 世紀 70 年代建造能力已達到 40 萬套左右，基本解決了住宅有無的問題。日本從20世紀60年代發(fā)展住宅工業(yè)化，住宅建造量從 20 世紀 50 年代上半期的 30 萬戶，提高到 20 世紀 60年代上半期的 80 萬戶，60 年代下半期又提高到 130 萬戶，到 1968年已達到每家一套住房的水平。
從 1970 年－1980 年開始，住宅工業(yè)化的重點轉(zhuǎn)向質(zhì)量。
第一輪住宅工業(yè)化熱潮產(chǎn)生了一些負面問題，比如建筑物呆板單調(diào)，規(guī)劃、設計、施工質(zhì)量較差，配套不完備，忽視環(huán)境保護等。更重要的是消費者的需求水平進一步提升。第二輪住宅工業(yè)化針對這些問題進行了調(diào)整，發(fā)展更加全面。
瑞典在 1960 年－1975 年實施了“百萬套住房計劃”以后，逐步對過去“過分掠奪性”開發(fā)建設和對居住環(huán)境問題的忽視進行補救和更新改造。德國從 1970 年開始強調(diào)住宅配套建設，一是房屋內(nèi)的浴室、電炊、冰箱、集中供熱的配套，二是在居住區(qū)配套建設商店、幼兒園等服務設施。在法國，從 1980 年開始，針對過去住區(qū)選點不當，功能單一，缺少公共設施，不適合老齡人居住等問題，進行了大規(guī)模住區(qū)改造。進入 1990 年以后，發(fā)達國家的工業(yè)化住宅的內(nèi)涵更加豐富，開始追逐個性、科技、健康、舒適、環(huán)保及信息化等概念。
由于歷史背景的不同，各國的發(fā)展道路呈現(xiàn)不同的特點。
從主導力量上看，歐洲、日本和前蘇聯(lián)體現(xiàn)了較強的政府導向。無論在工業(yè)化標準制定、投資、制造上，政府都扮演很重要的角色。比較突出的是瑞典，該國曾在 1960-1975 年實施了著名的“百萬套住房計劃”。而美國則體現(xiàn)出企業(yè)自由發(fā)展的固有特點，政府只是在工業(yè)化標準制定及宏觀調(diào)控上起一定作用。
從制造方式上看，歐洲走的是大規(guī)模工業(yè)化預制裝配道路，建造了大量住宅，形成了一個完整的、標準化的、系列化的建筑住宅體系。前蘇聯(lián)、東歐和英法等國家在 20 世紀五、六十年代形成了裝配式大板住宅建筑體系。而美國則注重于住宅的個性化、多樣化。美國住宅多建于郊區(qū)，以低層木結(jié)構(gòu)為主，用戶按照樣本或自己滿意的方案設計房屋，再按照住宅產(chǎn)品目錄，到市場上采購所需的材料、構(gòu)件、部品，委托承包商建造。

誰為工業(yè)化住宅買單？

在美國，工業(yè)化住宅一直以來的主要購買者是低收入人群。

在全美范圍內(nèi)工業(yè)化住宅分布特點如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、東北部 9%。這些區(qū)域的共同特點是：低收入家庭、移民和退休人員比例大。在低收入人群的購房者中，23%來自于工業(yè)化住宅，南部地區(qū)這一比例超過 30%，郊區(qū)高達 35%；在南部農(nóng)村地區(qū)的特別低收入家庭，有 63%的家庭購買這種住宅。
對于低收入家庭來說，通過租用土地而自己擁有一套工業(yè)化住宅與租住一套公寓相比，前者是明智的選擇。因為，這樣可以花同樣多的錢擁有更大的居住空間和草地。
另外，與現(xiàn)場修建的住宅購買者相比，工業(yè)化住宅的購買者年齡分布呈現(xiàn)向兩端分布的態(tài)勢：年輕的人群比現(xiàn)場修建住宅購買者更年輕，年長的則更年長。一般而言，這兩類人相對于中間年齡段的人群，其經(jīng)濟狀況也要差一些。

客戶愿意為什么付錢？

美國的工業(yè)化住宅是從房車發(fā)展而來的，所以形象一直不太好。其在美國人心中的感覺大多是：低檔的、破舊的住宅，其居民大多是貧窮的、老弱的、少數(shù)民族或移民。

更糟糕的是，由于社會的偏見（對低收入家庭等），大多數(shù)美國的地方政府都對這種住宅群的分布有多種限制，工業(yè)化住宅在選取土地時就很難進入“主流社會”的土地使用地域（城市里或市郊較好的位置），這更強化了人們對這種產(chǎn)品的心理定位，其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權(quán)益。
為了擺脫“低等”、“廉價”形象，工業(yè)化住宅努力求變。
首先是在質(zhì)量和美觀上下功夫，以使之符合房地產(chǎn)的普通標準。美國工業(yè)化住宅已經(jīng)逐漸擺脫傳統(tǒng)的火柴盒式的外觀，與普通建設的住宅（site-built）的外觀特點已非常相似。
其次是結(jié)構(gòu)和品種調(diào)整。工業(yè)化住宅中的低端產(chǎn)品——活動房屋從 1998 年的最高峰——占總開工數(shù)的 23%——373,000 套，下降至2001 年的 10%——185，000 套。而中高端產(chǎn)品——預制化生產(chǎn)住宅的產(chǎn)量則由 1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產(chǎn)的比例也由 1990 年早期的 16%增加為 2002 年的30%－40%。
第三，努力增加消費者參與和體驗。一個例子是組裝式住宅的興起。組裝式住宅一般為單層建筑，面積、式樣、外觀和內(nèi)部布局各不相同，消費者可以選擇已設計定型產(chǎn)品，也可以根據(jù)自己的愛好對設計進行修改，對定型設計也可以根據(jù)自己的意愿增加或減少項目，體現(xiàn)出了以消費者為中心的住宅消費理念。
經(jīng)過不斷的努力，目前，工廠化生產(chǎn)的住宅用戶對住宅的滿意程度開始接近普通建設的住宅（site-built）用戶，2001 年滿意度超過了 65%。

我們的前提是什么？

比照發(fā)達國家，尤其是美國住宅工業(yè)化的經(jīng)驗，中國工業(yè)化住宅的先驅(qū)者應當引以為鑒：

第一，我們在哪里？處于現(xiàn)階段，我們?nèi)绾巫鞒鲞x擇？數(shù)量和質(zhì)量，哪個應該優(yōu)先？是先規(guī)范、后發(fā)展，還是先發(fā)展、后規(guī)范？選擇政府主導，還是企業(yè)主導？采用大規(guī)模預制，還是個性化定制？發(fā)達國家發(fā)展工業(yè)化住宅的一個背景是建筑勞動力的匱乏，而我國則勞動力過剩，這個問題要如何解決？
第二，誰愿意為工業(yè)化住宅買單？進一步追問：這個消費群的規(guī)模足夠大嗎？在經(jīng)濟上，這個消費群能夠為工業(yè)化住宅的先驅(qū)提供足夠的經(jīng)濟利潤嗎？如果最初的消費能力不能彌補先期成本投入，先驅(qū)者靠什么維持到盈利的曙光乍現(xiàn)？
第三，客戶愿意為什么付錢？或者反過來說，我們用什么樣的定位來吸引客戶？我們在推廣工業(yè)化住宅概念的時候，不要只盯著大眾化普及的美好前景，而忽視產(chǎn)品價值和品牌價值的塑造。在宣傳上加上一些科技、環(huán)保、健康的噱頭雖然帶一點自賣自夸的味道，但這有助于在消費者心目中為新興工業(yè)化住宅留下良好印象，對整個行業(yè)的高起點發(fā)展會有所助益。
一切先驅(qū)者必須先搞清楚當前所處的發(fā)展階段，必須確定未來的發(fā)展路徑，必須了解客戶是誰，必須找準自身的價值定位。